韶關(guān)成廣東首個(gè)限價(jià)地級(jí)市

    近日，韶關(guān)市政府發(fā)布了《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房?jī)r(jià)格的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），將通過(guò)加強(qiáng)商品房預(yù)售價(jià)格備案管理、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)等措施來(lái)平抑韶關(guān)市房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

    根據(jù)《通知》，廣東首個(gè)限價(jià)地級(jí)市韶關(guān)從2011年9月18日起，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)不得高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)10%，在售項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證的，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)不得高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)5%。據(jù)悉，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)樓市均價(jià)為4864元/平方米，同比上漲15.9%，其中住宅成交均價(jià)為4748元/平方米，同比上漲15.3%。這已經(jīng)超過(guò)了年初韶關(guān)市政府向上級(jí)簽訂的今年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)12%的控制目標(biāo)。

    在第二輪調(diào)控中，選擇限價(jià)的二三線城市比限購(gòu)的要多得多。早在7月下旬，廊坊即出臺(tái)限價(jià)令分別對(duì)市區(qū)及郊區(qū)進(jìn)行限價(jià)；煙臺(tái)8月2日出臺(tái)“限價(jià)令”，明確指出商品房銷售均價(jià)原則上漲幅不能超過(guò)5%；秦皇島市也表示可能實(shí)行限價(jià)政策。

    增城開發(fā)商放風(fēng)“不會(huì)限購(gòu)”

    位于粵北的韶關(guān)，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還是樓價(jià)，都不太引人注目，此前限購(gòu)的呼聲并不高。限購(gòu)呼聲最高的增城，幾乎全部符合住建部要求限購(gòu)的“五個(gè)條件”，但該市卻遲遲未推出新的調(diào)控措施，依然沿襲上半年出臺(tái)的“在去年均價(jià)基礎(chǔ)上限漲5%”的政策。

    陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年上半年增城樓市均價(jià)為7179元/平方米，成交套數(shù)為7751套，而今年上半年增城樓市均價(jià)為8579元/平方米，成交套數(shù)為7870套，樓價(jià)同比上漲了19.5%，成交套數(shù)則同比上漲了1.5%。上半年增城樓市均價(jià)超過(guò)限價(jià)目標(biāo)10%左右，限價(jià)政策并未能實(shí)現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)降的預(yù)期。

    盡管如此，筆者近日在增城部分樓盤踩盤時(shí)，一些銷售人員向筆者“放風(fēng)”稱，“增城今年內(nèi)肯定不會(huì)限購(gòu)，買房子大可放心”。增城某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向筆者表示，增城目前樓市平穩(wěn)，因此不會(huì)再出臺(tái)限購(gòu)政策，至于明年會(huì)不會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)政策，政府要對(duì)限價(jià)效果進(jìn)行評(píng)估后才能得出結(jié)論。

    地方政府以價(jià)換量存“私利”？

    為何地方政府更青睞以限價(jià)取代限購(gòu)？有業(yè)內(nèi)人士指出，限價(jià)更能保障地方政府的稅收和土地財(cái)政收入，同時(shí)也能向上級(jí)政府“交差”。此前廊坊出臺(tái)限價(jià)令，即被輿論指是為了土地財(cái)政需要，棄限購(gòu)而選限價(jià)。

    一位業(yè)內(nèi)人士則明確反對(duì)二三線城市照搬一線城市樓市調(diào)控措施，他用三個(gè)不利于來(lái)總結(jié)一刀切地實(shí)行限購(gòu)的“危害”：不利于自住剛性需求者購(gòu)房、不利于高端市場(chǎng)的發(fā)展、不利于政府財(cái)稅收入的增加。

    無(wú)疑最后一條是地方政府最為看重的。

    “一定意義上來(lái)講，限購(gòu)好比是割肉，以限制性交易方式直接為市場(chǎng)降溫，而限價(jià)相對(duì)較為溫和，今后有可能結(jié)合‘政府指導(dǎo)開發(fā)商定價(jià)’方式進(jìn)行?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，地方政府選擇限價(jià)而不是限購(gòu)，主要還是出于保障市場(chǎng)成交、平衡政府財(cái)稅收入及市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的考慮，同時(shí)適當(dāng)控制樓價(jià)的漲幅，以達(dá)到調(diào)控要求。

    “二三線城市限購(gòu)政策更具靈活性，實(shí)際上也暗合了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求。限購(gòu)與限價(jià)之爭(zhēng)，歸根結(jié)底都是為了在限購(gòu)的框架下，保證市場(chǎng)的成交量?！痹趶埡陚タ磥?lái)，對(duì)政府、市場(chǎng)或房企，“保量”才是重頭戲，這已成為當(dāng)前各市場(chǎng)主體在限購(gòu)大背景下的共識(shí)。